住宅ローンの借り時はいつ？②

住まいの四季彩工房　田畑です

 

前回「住宅ローンの借り時はいつ？」

 

と言うテーマで皆様に拝見して頂きました。

 

今回はその続き！

 

当社が使用している大変便利な「宅ファイル便」

 

そこで

 

と言う記事が特集されていました。

 

大変わかりやすく、参考になると思いましたのでご紹介させて

 

頂きたく思います。（いつもここで勉強させてもらってます）

 

以下記事全文

 

低金利の影響で、単に金利が下がるだけではなく、借入れの条件そのものが緩和される金融機関も出てきました。

金融機関に借入申し込みをすると、いくらまで借りられるのか？という審査が行われます。当然ながら、その人ごとに借り入れできる上限金額があります。その判断基準は「勤務先(勤務年数)」「年齢」「年収」などです。

「勤務先」は中小企業よりも大企業の方が借りやすく、勤務年数も長い方が信頼に値します。 「年齢」は、金融機関の多くは完済年齢つまり返済し終えるのが80歳となっている場合が多く、また返済期間も通常35年が最大ですので、45歳前なら35年ローンが組めるということになります。

この返済期間が長ければ長いほど、多くの金額が借りられるのです。そして「年収」ですが、年収が多ければ多いほどおたくさんの金額を借入しやすくなります。今、この低金利下で「年収」に対する計算の部分で、条件が緩和される金融機関が出てきたのです。以前、このコラムで「借入可能額計算表」をご紹介しました。（こちら※）

金融機関は、年収のうち最大で40％まで返済に充てても大丈夫だろうと考えます。（年収400万超の場合）しかし、現在は空前の低金利…この金利で40％に収まっていても、将来金利が上昇してしまうと、たちまち年収に占める住宅ローンの割合が40％を超えてしまいます。ですので、それを防ぐために、多くの金融機関では4％の金利を想定して逆算で計算しているのです。この4％という想定金利が、金利低下によって3.5％まで引き下げる金融機関が出てきています。

この3.5%を当てはめて計算すると、例えば年収500万円で35歳の方が35年返済する場合、これまでなら借入可能額が最大約3,760万円だったのが、約4,030万円まで借りられることになります。

何もしていないのに借入限度額が審査上の勝手で、何百万円も上がっていることになるわけです。その他、以前は計算の対象になり辛かったパート収入も組み込んで計算してくれる金融機関も増えており、マイホームの購入を検討している方は、相談してみる価値のあるタイミングだと言えるでしょう。

住宅ローンの低金利は、マイホームの購入を検討している方だけのメリットに留まりません。実は、既にローンを組んでいる人にこそチャンスだと言えます。

例えば、ネット系金融機関の低金利はかなり前から知られてはいたものの、借入審査の期間が一般的な銀行に比較して長すぎるということで断念した方も多かったと言われます。

これは、マイホーム購入の際、契約から引き渡しまでの時間が短い場合が多く、ローン審査に時間的猶予がない実態があるためです。また、頭金の不足によって融資対象にならなかったなど、過去購入のタイミングで対象とならなかった方も、借り換えならネット系金融機関への申し込みも可能です。

そして住宅ローンの選択基準は、かつて優遇金利のみで検討される場合が多かったものの、現在はローンに付帯する様々な保険商品が用意され、以前とは違った個々のリスク対応が可能となっています。

例えば、民間の金融機関では必ず加入がセットになっている団体信用生命保険。これは、高度障害や死亡した場合に、残債務が保険で支払われるものですが、実際には、そこまでの状態にならなくても仕事が一時的に出来なくなり、返済に窮するような病気も多々あります。3大疾病特約や8大疾病特約など、こうした病気をカバーする特約を付帯することができるようになっています。

また、災害リスクの高まりで、自然災害を担保する特約が付いた住宅ローンも出ています。水災・風災・雪災・落雷・地震等々において、全壊にならなくても半壊レベルでもローン返済を一定期間猶予してくれるというものです。

更に、最近は女性を強くサポートする商品も出ています。夫と連名での購入、女性単独での購入も増えている今、女性特有の疾病に対する安心を提供する内容となっています。

こうした特約や付帯商品は、かつて住宅ローンには無かったものばかり。金利だけではなく、その方々にあったリスクをサポートする住宅ローンが出てきたという意味でも、この機会に借り換えを再検討してみる価値があるでしょう。

以上です。どうでしたか？大変参考になりますよね。

 

中々ここまで詳細に語ってくれる参考書となる物がありません。

 

皆様の今後の参考になさって下さい